Wyobraźmy sobie sytuację: kupiliśmy starą willę, zabytkowy dworek lub dom, który jest już mocno leciwy i widoczne są w jego konstrukcji pewne elementy, odnośnie których mamy przeczucie, że stanowią wartość zabytkową. Obiekt znajduje się na terenie wiejskim i wiemy, że nie znajduje się w rejestrze zabytków sporządzonej przez wojewódzkiego konserwatora zabytków, bo sami nie składaliśmy wniosku o taki wpis, a poprzedni właściciele określili jasno, że obiekt zabytkiem z takiej listy nie jest. Jednocześnie, postanawiamy nasz obiekt docieplić.
Gminna ewidencja zabytków a rejestr zabytków – jakie są różnice i pod jakie przepisy podlegamy, gdy chcemy zrobić docieplenie starego domu, który być może jest zabytkiem?
Wielu z nas będzie miało w takiej sytuacji wątpliwości: czy na pewno można ocieplić stary dom bez zgłaszania tego faktu do odpowiednich urzędów i bez obaw o ewentualne kary? Czy termomodernizacja starego domu powinna podlegać kontroli urzędniczej, która ma na celu określić dokładnie, co zrobić, aby zachować wartość historyczną i walory estetyczne konstrukcji? Okazuje się, że wątpliwości te będą w tej sytuacji uzasadnione. Obiekt mógł zostać wpisany do gminnej ewidencji zabytków, która jest czymś innym niż rejestr zabytków.
Dom mógł znaleźć się na takiej liście na podstawie indywidualnej oceny wójta, który może dokonać takiego aktu na podstawie zarządzenia. Jednocześnie, nie jest to decyzja administracyjna. Z tego powodu informacja o tym, że nasz dom, który chcemy docieplić, znajduje się w gminnej ewidencji zabytków, nie musi nam zostać nigdy oficjalnie dostarczona. Aby sprawdzić, czy nasz dom znajduje się w gminnej ewidencji zabytków, musimy wystosować do Gminy zapytanie. Taką decyzję o wpisaniu naszego domu na gminną ewidencję zabytków można kwestionować. Ale nie można złożyć na nią oficjalnego odwołania, tak jak jest w przypadku rejestru zabytków, za który odpowiada wojewódzki konserwator zabytków.
Jednocześnie, jeśli dom znajduje się w gminnej ewidencji zabytków, remontowanie go (w tym docieplanie) musi podlegać takim samym obostrzeniom, co nieruchomość, która znajduje się na liście REJESTROWANYCH zabytków sporządzonej przez wojewódzkiego konserwatora zabytków. Docieplanie go bez zawiadomienia wojewódzkiego konserwatora zabytków z określeniem niekorzystnych zmian, które mogą wystąpić wskutek takich działań, jest obostrzone karą grzywny, a nawet, w skrajnych przypadkach, karą pozbawienia wolności. Ponadto, obowiązkami właściciela nieruchomości ujętej w gminnej ewidencji zabytków jest partycypowanie w kosztach wykopalisk archeologicznych, które mogą zostać podjęte na jej terenie (2% wartości wyceny). Ponadto, konieczne jest powiadamianie wojewódzkiego konserwatora zabytków o zmianie stanu prawnego domu oraz o zagrożeniach, które mogą wystąpić dla jego konstrukcji.
Co zrobić, gdy nie zgadzamy się z decyzją wójta o wpisaniu naszego domu do gminnej ewidencji zabytków?
Należy zaskarżyć podstawę prawną wpisania domu do gminnej ewidencji zabytków.
Remont w domu znajdującym się w gminnej ewidencji zabytków – kiedy można robić go na zgłoszenie, a kiedy potrzebne jest pozwolenie na budowę?
Remont obejmujący np. wymianę instalacji, skucie płytek i położenie ich od nowa to prace, które w przypadku standardowych domów nie wymagają uzyskiwania pozwolenia na budowę od miejscowych organów administracyjnych. W przypadku, gdy chcemy wykonać takie prace w domu ujętym w gminnej ewidencji zabytków, konieczne jest zgłoszenie tego zamiaru na piśmie i oczekiwanie przez 14 dni na ewentualne zastrzeżenia lub odmowę ze strony Gminy. Jeśli urząd nie zgłosił się do nas z żadną informacją zwrotną na nasze zgłoszenie zamiaru remontu, możemy przejść do prac.
Kiedy potrzebna jest konsultacja/wydanie zgody konserwatora na remont i/lub docieplenie domu znajdującego się w gminnej ewidencji zabytków?
Inaczej jest w przypadku remontów bardziej rozległych, takich jak zmiana umiejscowienia okien, drzwi i towarzyszących im zmian w elewacji (w tym docieplania np. tynkami ciepłochronnymi starego domu od zewnątrz), przebudowy (np. dobudowania skrzydła domu). Wtedy, w przypadku każdego budynku (obojętnie, czy ujętego w gminnej ewidencji zabytków, czy nie), musimy wystąpić do Gminy o pozwolenie na budowę. W przypadku, gdy nasz dom znajduje się w gminnej ewidencji zabytków, organ wydający pozwolenie, czyli gmina, decydując o tym, czy zaakceptować projekt przebudowy, czy nie, będzie musiała skonsultować się z wojewódzkim konserwatorem zabytków. To wydłuża okres oczekiwania na ewentualny akcept. W wielu przypadkach konserwator zabytków zgłasza zastrzeżenia, podejmuje rozmowę, która może skutkować koniecznością uzgodnienia wspólnie ostatecznego kształtu, który może przybierać remont. Może się okazać np. że jedyna dopuszczalna forma termomodernizacji starego domu, dworku, czy zabytkowej wilii to docieplanie ścian od środka pianką rezolową. Tak jest w przypadku, gdy elewacja domu ma liczne detale architektoniczne, które stanowią wartość historyczną i których potraktowanie wełną mineralną, czy styropianem od zewnątrz spowodowałoby nieodwracalne zniszczenia walorów estetycznych, które stanowią o wartości zabytkowej obiektu.
Docieplenie ścian w domu wiejskim ujętym w gminnej ewidencji zabytków – na zgłoszenie, czy bez zgłoszenia? Kiedy trzeba uzyskać pozwolenie na budowę?
Należy tutaj dodać, że samo docieplenie ścian domu znajdującego się w gminnej ewidencji zabytków nie wymaga uzyskiwania pozwolenia na budowę ani nawet na zgłaszanie do Gminy. Termomodernizacja sama w sobie nie jest kwalifikowana jako budowa lub przebudowa obiektu budowlanego, a tylko na takie prace musimy uzyskiwać pozwolenie na budowę. W rzeczywistości jednak pełna termomodernizacja domu obejmuje jednak prace budowlane, takie jak zmiana parametrów otworów okiennych, wymiana starego balkonu, parapetów itp. W takich sytuacjach konieczne jest przeprowadzenie pełnej procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę lub przebudowę przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych.